Принципы формирования арендной ставки при сдаче офиса

Выбор офиса — сложный процесс, при котором учитывается множество факторов. Одним из наиболее важных ориентиров для большинства потенциальных арендаторов является размер арендной ставки. Желание найти офис дешевле естественно, так же, как и стремление понять принципы формирования цены.

Если владеть информацией о нюансах ценообразования, можно легко ориентироваться в рынке и выбирать только сбалансированные в плане стоимости и качества предложения. Поэтому предлагаем ознакомиться с ключевыми показателями, оказывающими решающее значение на величину арендных ставок. Надеемся, эта информация поможет вам избежать дополнительных затрат.

Итак, на стоимость аренды помещений для офисов влияют следующие характеристики объектов:

Класс. Сегодня офисы принято разделять на категории в соответствии с международной классификацией. Наиболее дорогие помещения — в бизнес центрах класса А+, самые доступные по цене — в D-сегменте. Впрочем, есть такие помещения, которые под классификацию не попадают вовсе. Однако целесообразность их аренды для солидного бизнеса весьма сомнительна.

Местоположение. Совершенно справедливо считается, что наиболее высоки арендные ставки в офисах, расположенных в центре. Это так. Однако если сравнивать офисные помещение разных классов (в центральной части города — C, а на окраине — B, например) ситуация может кардинально поменяться и ставка за пределами центра будет выше или равна «центральной».

Площадь. Здесь все просто. Чем меньше офис, тем больше стоит в нем квадратный метр. В больших офисных помещениях стоимость «квадрата» обычно меньше, чем в объектах по 30-50 м2.

Состояние. Чтобы недорого снять офис, можно попробовать найти помещение, требующее косметического ремонта. Это особенно актуально, если планируется закрытый формат, то есть, посетители или клиенты заходить не будут. С эстетической точки зрения этот вариант сложно назвать хорошим, но экономия получается солидной. К тому же, ремонт можно постепенно сделать самостоятельно, договорившись с владельцем помещения о компенсации затрат путем вычета соответствующих сумм из арендной платы.

Тип здания. Офис может находиться в отдельно стоящей постройке или быть расположенным в бизнес-центре. Также встречаются помещения, находящиеся в жилых домах. Наиболее удачный варианты — первый и второй, но и стоимость у них будет соответствующая.

Инфраструктура. Это очень важный момент. Наиболее дорого стоят те офисы, около которых есть магазины, заведения общественного питания, салоны красоты, фитнес-центры и пр. Наличие парковки также увеличивает цену. Наиболее высоко ценятся офисы с развитой внутренней инфраструктурой, собственной службой сервиса и т. д. Такие «города в городах».

И в заключение еще о состоянии. По мнению аналитиков весьма ценны новые офисы с черновой отделкой. Этот парадокс можно легко объяснить, если рассмотреть ситуацию более детально. Отсутствие чистовой отделки позволяет реализовать самые смелые дизайнерские замыслы, легко перепланировать пространство. К тому же, это, как правило, новостройки. Соответственно, инфраструктура, коммуникации и класс объекта здесь на высоте.

Зная основные факторы, влияющие на ценообразование на рынке аренды офисных помещений, вы имеете козырь при обсуждении величины ставки с арендодателем. Если обосновать снижение цены грамотно, с цифрами и фактами, большинство владельцев офисов согласятся с такой аргументацией и, не исключено, что охотно сбросят цену.